No Brasil, perspectivas positivas apontam para expansão dos espaços corporativos, crescimento do movimento de pré-locações e aumento do mercado de Data Centers
O ano de 2025 chegou e promete movimentar o mercado imobiliário. A pesquisa “Sentimento Global do Imobiliário”, realizada recentemente pela JLL, mostra que as taxas de juros no mundo devem seguir uma trajetória de queda, mas com sinais de volatilidade contínua. Na contramão do cenário global, no Brasil, a expectativa é de aumento para 15% a.a. segundo Boletim Focus.
Tudo indica que o setor contará com boas oportunidades, mas os participantes do mercado imobiliário precisarão estar atentos às nuances do segmento. O levantamento mostra cinco previsões globais para este ano:
1- Escassez de oferta de empreendimentos afetará o mercado
Menos empreendimentos serão entregues impactando quase todos os setores do mercado imobiliário comercial. Em nenhum lugar isso se dá de forma tão extrema quanto nos EUA. Lá, a previsão é de uma baixa de 73% dos espaços corporativos em relação aos níveis de pico (mais notável em cidades como Boston, Chicago e Nova York) e uma diminuição de 56% dos ativos industriais.
Na Europa, a redução será de 30% nas novas conclusões de escritórios, com a competição por espaços primários, provavelmente, mais forte em cidades como Londres, Madri e Varsóvia.
Quedas similares ou maiores na nova oferta industrial devem ser percebidas na Alemanha e no Reino Unido. A região da Ásia-Pacífico é uma exceção, impulsionada por condições de construção e demanda mais favoráveis. Apenas as entregas de espaço industrial terão uma leve queda em relação aos níveis de pico.
Os data centers também devem enfrentar uma escassez de oferta em muitos mercados ao redor do mundo, com uma demanda extremamente alta, impulsionada pelas exigências da IA.
2- Primeiros investidores terão vantagens
De acordo com o levantamento, alguns dos maiores retornos em cinco anos foram alcançados com investimentos realizados entre 2009 e 2011, logo após a Crise Financeira Global (CFG). Ativos imobiliários comerciais superaram a maioria das outras classes de ativos desde 1998 e, mesmo durante a CFG, investidores com um período de retenção de cinco anos, em média, obtiveram retornos positivos.
Ao olhar para o próximo período de crescimento, investidores que alocarem capital em 2025 provavelmente desfrutarão de uma vantagem inicial em termos de retornos, vantagem essa que diminuirá à medida que o ciclo amadurecer.
A prática de nearshoring provavelmente impulsionará o setor de logística e industrial, especialmente nos EUA. O setor de escritórios deve oferecer oportunidades atraentes em todas as regiões, com os melhores ativos de escritórios localizados em áreas mais demandadas.
Para o mercado de data center, espera-se que a demanda cresça na Europa e na Ásia-Pacífico devido ao aumento no consumo de dados, além de permanecer forte nos EUA – o maior mercado do setor no mundo.
3- Confiança corporativa acelerará a tomada de decisões
Após vários anos reduzindo as necessidades de ambientes, a expansão de portfólios está novamente em pauta. Anúncios recentes de grandes empresas globais indicam uma tendência de exigir e medir maior presença nos escritórios. De acordo com o levantamento da JLL, será necessário mais espaço: 57% dos entrevistados apontaram atividades de expansão como uma das principais expectativas para 2025-2030.
No curto prazo, o foco será no dimensionamento correto dos portfólios e na transformação dos espaços em locais de trabalho adequados. Isso pode significar mudar para novos ou reconfigurar e redesenhar os existentes para atender melhor às necessidades da força de trabalho e às expectativas empresariais. Decisões tomadas em 2025 precisarão incorporar flexibilidade para expansão futura.
Locais no centro financeiro, bairros de uso misto, edifícios com credenciais de sustentabilidade e “escritórios de destino”, que ajudam a atrair e reter talentos, estarão em maior demanda.
4- Fatores convergentes incentivarão ações para mitigar o risco de obsolescência
Idade e design do edifício, localização e considerações ESG são os principais fatores que os proprietários de imóveis devem levar em conta ao tomar decisões estratégicas sobre seus ativos.
De acordo com as estimativas do estudo da JLL, entre 322 e 425 milhões de m² de escritórios existentes em 66 mercados globais principais, provavelmente exigirão despesas substanciais de capital nos próximos cinco anos – potencialmente entre 933 bilhões e 1,2 trilhão de dólares – para permanecerem viáveis. Pelo menos 44% do risco de obsolescência devem ocorrer nos EUA, devido aos altos níveis de vacância estrutural, enquanto outros 34% na Europa.
A contínua busca por qualidade e a realocação de usuários de escritórios para espaços de alta qualidade começarão a abrir oportunidades de reposicionamento e retrofit em 2025 e 2026.
5- Custos e segurança energética devem acelerar esforços de descarbonização
Os esforços de descarbonização estão sendo cada vez mais integrados às estratégias imobiliárias como forma de alcançar excelência operacional. Isso ocorre porque o investimento em otimização de energia e redução de emissões nos edifícios resulta em menores custos operacionais, segurança energética, resiliência regulatória e maior atratividade para os funcionários.
O uso de energia é a maior despesa operacional de edifícios de escritórios, representando aproximadamente um terço dos custos típicos e, devido a tecnologias de IA, veículos elétricos (EVs) e à eletrificação de edifícios, a demanda deve crescer ainda mais.
A prioridade das organizações em 2025 deve ser a realização de auditorias energéticas abrangentes e estudos de viabilidade para identificar as oportunidades de retrofit com maior potencial de retorno, podendo economizar entre 10% a 40% de energia. Isso atenderá tanto ao objetivo do CFO, de reduzir custos operacionais, quanto às metas climáticas para o carbono zero.
Perspectivas para o mercado brasileiro
No Brasil, algumas tendências convergem para o que já apontam as previsões globais. A intensificação do trabalho presencial pode também gerar necessidade de expansão e adequação de espaços em São Paulo, principal polo corporativo do país.
“As demandas por escritórios mobiliados continuam crescendo. As regiões de Rebouças, Pinheiros e Vila Madalena vêm se consolidando como alternativas às áreas nobres, mais caras, pois têm entregado prédios modernos e com boa infraestrutura a preços atrativos”, conta Yara Matsuyama, diretora da divisão de escritórios da JLL. Há a possibilidade de o estoque de espaços corporativos dobrar em relação ao ano passado. Estão previstos para até o final de 2025 cerca de 300 mil m², distribuídos em 15 edifícios, sendo 3 complexos acima de 30 mil m².
Enquanto isso, a oferta industrial prevê estoque de 3,5 milhões de m². “É um boom de construção, mas podemos esperar que, desse montante, cerca de 2 milhões de m² sejam entregues até o final de 2025”, analisa Caio Maia, head de Pesquisa e Estratégia da JLL.
O preço do metro quadrado dos galpões industriais deve continuar em elevação, já a vacância pode manter o equilíbrio. O movimento de pré-locações, visto mais fortemente em Minas Gerais, também tende a permanecer em alta em outras regiões do país.
Um destaque de 2025 deve ser o Espírito Santo. A região metropolitana da capital capixaba vai abrigar o maior condomínio de galpões logísticos do Brasil: o projeto tem quase 620 mil metros quadrados de área bruta locável em um terreno de 1,5 milhão de m². As obras do complexo Private Log devem começar em julho de 2025 com conclusão estimada em 4 anos. Vão ser quatro naves de galpões, um prédio comercial, um posto de gasolina, um heliponto, um outlet e restaurante.
Quando o assunto é data center, como já se prevê globalmente, o novo perfil de alta tecnologia, impulsionado pela IA, vai exigir galpões cada vez mais sofisticados também no Brasil. “Esse mercado está em amadurecimento tanto do ponto de vista tecnológico quanto internamente e, por isso, deve continuar em ascensão”, conta Rafael Picerni, analista de Pesquisa e Estratégia da JLL. Ele completa que o maior investimento em data center está nos equipamentos, que são, em sua maioria, importados. “Por essa razão, a alta previsão de entrega de MW dependerá de vários fatores externos, entre eles econômicos, para se concretizar”, diz.
Todas as perspectivas apontam para um ano de mercado imobiliário bem agitado, com atividade comercial em várias áreas e caracterizado por demandas de ações corporativas mais decisivas, além de crescimentos impulsionados pela alta tecnologia e pela volta mais incisiva do trabalho presencial. “Aqueles que compreenderem as dinâmicas do mercado e aproveitarem a vantagem de serem os primeiros a agir poderão colher os frutos e gerar valor no próximo ciclo imobiliário”, conclui Maia.
Sobre a JLL
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By Tecere Gestão da Comunicação
Foto: Freepik
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