Regiões da Berrini e Chucri Zaidan mantêm apetite de investidores por lajes corporativas de alto padrão

O conhecido Eixo Berrini-Chucri, formado pelas avenidas Eng. Luís Carlos Berrini e Dr. Chucri Zaidan, continua sendo um dos mais valorizados da capital paulista no que se refere a lajes corporativas A e A+, a despeito dos desafios econômicos, sanitários e políticos que o país atravessa.  É o que mostra o novo estudo da série Panorama do Mercado de Escritórios, realizado pela consultoria global Cushman & Wakefield, em parceria com a XP.

• Chucri Zaidan
  

A região da Chucri Zaidan está aquecida. Entre o começo de 2020 e o primeiro trimestre de 2021 ocorreram seis transações, que somam em torno de 165 mil m2, enquanto o volume financeiro transacionado foi de R$3,5 bilhões.

Chucri Zaidan lidera o ranking de maior market share de Classe A e A+ de São Paulo. Essa categoria de empreendimentos representa 73% do estoque total da região. Avaliando a série histórica desde 1T2013, o estoque de alto padrão na região cresceu 249%. Ainda com relação ao estoque, de 2013 ao 1T21, a média de conclusão de novos estoques da região é de mais de 70 mil m2 anuais.  Isso representa mais de um terço (36%) de todas as novas entregas anuais da cidade de São Paulo, no mesmo período.

“Chucri Zaidan é, atualmente, o maior vetor de crescimento de lajes corporativas de Classe A e A+. A região tem atraído inquilinos de outras localizações primes da capital, como Av. Paulista, JK e da própria Berrini, por conta da oferta diversificada de alta qualidade e porque a média de preços pedido está equilibrada”, afirma Jadson Andrade, gerente de Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield.

O fato de a região ter representado, em 2020, cerca de 33% e em 2021, 100% de todo o estoque entregue no mercado de classe A e A+ teve impacto no índice de vacância, retornando à trajetória de alta, chegando a 34,51% no primeiro trimestre deste ano.

Com relação à absorção líquida, o primeiro trimestre de 2021 apresentou o índice de   – 7,9 mil devido as reduções de algumas empresas. Por outro lado, já registrou cerca de 26 mil m2 em novas locações que ainda serão ocupadas ao longo desse ano. Historicamente, o período de maior absorção líquida aconteceu em 2017, quando a região registrou 101.970 mil m².

Por fim, o preço pedido na Chucri Zaidan apresenta crescimento na ordem de 8% (ou R$ 7,69 por m²/mês, desde maio de 2020, chegando a R$ 99,34 no 1T21.

“Embora a taxa de vacância esteja elevada em função das novas entregas, não acreditamos que os preços vão reduzir. Primeiro porque os novos estoques já vêm com o custo de construção mais elevado comparado a 5 anos atrás, por exemplo. Além disso, há ativos de altíssima qualidade que serão entregues até 2023, que elevarão a média do preço pedido”, projeta Andrade.

• Berrini

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A região da Berrini apresenta estabilidade em seu estoque. De 2015 a 2019, o estoque não sofreu alterações devido à atual restrição de oferta e alta vacância. Em outubro de 2020, houve a entrega de novo estoque, o que contribuiu para um crescimento de 5,3%.

A crise provocada pela pandemia, somada às desocupações já programadas, resultaram em absorção negativa em 2020 de -4.918 m². No primeiro trimestre de 2021, o índice de absorção líquida é de 617 m².

A região da Berrini alcançou, em fevereiro de 2020, seu menor índice de vacância (15%), desde dezembro de 2013 (10,7%). O índice nesse primeiro trimestre de 2021 fechou em 23,6%. É relevante mencionar que o estoque cresceu 39% ou 141.340 m² do 1º trimestre de 2013 ao 1º trimestre de 2015, impactando fortemente a taxa de vacância nesse período.

“A Berrini é uma região consolidada. Por mais que não haja previsão de novas entregas nos próximos anos, ainda atrai investidores, uma vez que sua localização é estratégica e privilegiada”, afirma Jadson Andrade, gerente de Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield.

Opinião parecida tem Kaique Grossmann, especialista em Fundos Imobiliários & Listados da XP. “Entendemos que a região da Berrini deve atrair investidores em lajes B+ que, por meio de retrofit, podem se reposicionar com melhores preços e transforma-se em classe A – dependendo das demais especificações técnicas. É um movimento que aconteceu na região da Av. Paulista, por exemplo, e que os gestores estão de olho. Essa transformação aumenta o nível de investimento e traz valor ao ativo. Então traz renda e potencial de geração de ganho de capital destes ativos”, acredita.

Com relação ao preço pedido na Berrini, há uma trajetória de alta constante até 1T21, fechando em R$ 94,08. Uma das justificativas é que áreas nobres com preços mais altos foram devolvidas ao mercado, elevando a média de preços pedidos da região.

Kaique Grossmann destaca a importância do levantamento, cuja divlgação passará a ser periódica: “As informações desse estudo, uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, fornecem relevantes dados do setor de escritórios corporativos de alto padrão que certamente auxiliarão o mercado e os investidores na tomada de decisão de seus negócios.”